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【頭金なし0円】中古マンションを購入した5つの理由と9つの注意点

【頭金なし0円】中古マンションを購入した5つの理由と9つの注意点

こんにちは。サラリーマンで育児に奮闘している「おったん」です。

この記事では、1年前に頭金なしで中古マンションを購入したので、購入した理由購入時の注意点を記事にまとめたいと思います。

中古マンションってどうなの?」と思う方や、これから「中古マンションを購入したい!」と考えている方に参考になればとおもいます。

なぜ中古マンションを購入しようと思ったか

考える人

①結婚を期に将来設計を行った

もともと自分が一人暮らしをしていた1LDKの賃貸マンションに妻が引っ越してきて結婚生活がスタートしました。

しばらくして、1LDKだと狭いと感じ、引越しを検討するようになりました。そして、お互いの収入やライフスタイル、今後の長期的なライフプランを考え直しました。

その後、住宅費の限度額と住むエリアを決めて、賃貸か所有(新築か中古)か、またマンションタイプか戸建てを制限せず、長く住んでみたいと思う物件を探し始めました。

②賃貸も所有も住宅費がそれほど変わらなかった

築60年の平屋のリノベされた古民家賃貸、狭めの築浅の駅近中古マンション、駅近4LDKで車庫が2台分ある広々激安築古戸建ての賃貸、駅から少し遠いけど高台にあって見晴らしが良い素敵な鉄骨の広々地下室有りの中古戸建て、駅近の新築の戸建てなど、様々な長く住んでみたいと思う物件を内見しました。

その中で、様々な住居にかかる費用をシミュレーションをしてみました。すると、ライフスタイルに合わせて住み替えを行う賃貸も同じところに住み続ける所有も長期的に考えた場合住宅費はそれほど変わらない結果となりました。

賃貸は気軽に引っ越せるメリットがありますが、自分の場合は出張がない職種であるため当面引っ越す予定は有りませんでした。所有の場合は、同じ住宅費の賃貸に比べて設備がよく面積が広いことから次第に賃貸ではなく、所有権のある戸建てやマンションを探すようになりました。

③生命保険代わりになる

賃貸よりも所有のほうが自分にあっているなと感じた理由はもう一つあります。それは、住宅ローンを借りる際の団体信用生命保険」(団信です、

住宅ローンを借りる場合、「団体信用生命保険」(団信)に加入していると住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合に保険金により住宅ローンの残債分が弁済される保障制度があります。

つまり、賃貸住宅に住んでいて仮に万が一のことがあった場合は何も残りませんが、住宅ローンを借りて住宅を購入した場合には万が一のことがあった際には残りの住宅ローンが弁済され、住宅が資産として残ります。

結婚をしたので、自分にもしものことがあった場合に残された家族が家を引っ越さなければならない状況になることや、その後の生活が苦しくなるということがないように生命保険代わりに家を購入することにしました。

④戸建てと比較すると資産価値が高く管理が楽

マンションと戸建てを比較した場合、マンションは、基本的に条件の良い立地に丈夫な材料で建っているため戸建てよりも資産価値が高くなりやすいと感じました。

また、マンションは、戸建てにはない管理費を払わないといけないデメリットはあるものの、屋外の設備(電気、水道、ガズ、テレビアンテナや宅配ボックス等)や清掃等の管理を自分でする必要がないため、個人的にはマンションのほうが生活しやすく、売却が必要となったときに売りやすいと考えました。

様々な考え方がありますが、資産価値や管理の面だけでなく、丈夫で断熱に優れた鉄筋コンクリートで建てられている点、セキュリティの観点を重視した結果、マンションを選択しました。

⑤中古マンションは新築よりも安いし市場に多く出回っている

物件を探していると、やはり率直にマンションも戸建ても新築は割高であると感じました。

そのため、同じ価格であれば築年数が経過していても広いほうがいいと思うようになりました。また、新築マンションは中古マンションに比べて数が少なく、住みたいと思える場所にないことや、あったとしても建築中で住めるのが数年先だったりと、今すぐ引っ越したい自分のニーズとマッチしませんでした。

また、中古マンションは、住んでいる人のレビューや現在の管理状況が見ることができるので、隣や近隣にどのような人が住むのかわからない新築よりは安心であると感じました。

物件を探す観点からも中古マンションは新築マンションよりも数が多いので、市場に出回る物件情報を比較しやすかったです。

どのような中古マンションを購入したか

不動産やの画像

①どうやって見つけたか

住宅情報サイトで以下のような条件でひたすら掘り出し物件が出てくるのを待ちました。

  1. 駅から徒歩15分以内
  2. 築20年以内
  3. 月々の返済額が月収の20%以下の物件価格
  4. 建物の廊下に面している窓がある部屋がないこと(角部屋)
  5. 低層階のマンション

不動産について素人であったため、実際にどのような流れで物件を購入するかいくらまで住宅ローンを借りることができるかが全くわかリませんでした。したがって、住みたいと思える掘り出し物件が出てくるまでは、興味がある物件があればどんどん内見をして話を聞いて、試しに住宅ローンの仮審査を申し込みました。

自分が良いなと考える物件がすぐ出てきて納得して購入することができればそれが一番ですが、不動産の専門家でなければ購入したいと思う物件が見つかるまでにいくつかの件を見て回って、人から話を聞いたほうが知らないことを学べるので良いと思います。

②立地について

実際に購入した中古マンションは、職場から少し離れた妻の実家に近い郊外で見つけました。

毎年、住みたい街ランキングなどでも上位の方に入る街で、駅やバス停から近くて自宅から徒歩圏でも十分生活できる立地にある中古マンションを購入しました。

景観については1階の部屋を選択したので見晴らしはないですが、リビングのカーテンを開けても人の目が気にならない場所にある部屋を選びました。

③物件価格について

物件価格については、住宅ローンの返済額が、一ヶ月の世帯収入(ボーナス抜き)の手取りの20%以下で支払える額の中古マンションを購入しました。また、共働きしている妻が仮に妻が働けなくなっても住宅費の支払いに影響がない価格の物件を購入しました。

物件価格を上げていけば上げていくほど、よりグレードの高い物件が増えていきます。予算オーバーの物件はそもそも将来的に支払いに困ってしまうリスクがあります。

また、グレードの高い物件ばかりを見ていると予算内で条件に当てはまる物件が見つかったとしても物足りなく感じてしまうため、予算を決めた後はその価格以上の物件を見ることは避けたほうが良いかもしれません。

住宅ローンを借りられる額と返済可能額については異なるため、安易に借りられるからといって借入可能額の満額を借りることはよく検討したほうが良いかと思います。

④築年数について

築年数については、築20年弱の物件を購入しました。

築20年と聞くとかなり古く感じましたが、実際にマンションの外観見てみると築年数ほど古さは感じず、また管理やメンテナンスがしっかりされていました。建物の修繕履歴や修繕計画を取り寄せ、しっかりと確認しておくことが大事かと思います。

あまり築年数が古すぎると、早い段階で老朽化の問題に直面することになりますが、新築物件との価格差など、自分が納得できるかを検討すべきです。

また、マンションの場合は25年を超えると住宅ローンの控除を受けられないので注意が必要です。

⑤間取りについて

部屋の間取りについては、購入後に手狭になって再度引っ越しが必要になると困るので、予め広めの4LDKの間取りを選びました。

南向きの角部屋で北東南向きに窓に窓がある風通しが良い間取を選択肢ました。また、妻の希望で1階のちょっとした庭付きの部屋を購入しました。

そのため、マンションと言うよりも、戸建ての平屋に近い部屋の間取りになります。

man_face3おったん
1階だから戸建てみたいでマンション感0だな笑
おったんの妻
庭があっていいじゃん!
お庭あって最高♪
man_face3おったん
1階は虫がでやすいぞ!?
woman_tobideruおったんの妻
えっ!まじ!?

なぜ頭金なしで中古マンションを購入したか

金利が減る画像

頭金無しで中古マンションを買った理由は、一昔前に比べると住宅ローンの金利が低いと感じたからです。

住宅ローンを借りる場合には、住宅ローンを借りるための手数料や登記費用などがかかります。今回は、購入する物件価格に加え、それらのすべての費用を住宅ローンに含めて(オーバーローン)で中古マンションを購入しました。

通常、オーバーローンで住宅ローンを借りると住宅ローンの借入金利が高くなり、頭金を増やせば借入金利が下がる傾向にあります。また、借入金額が低いほうが総支払額も少なくなります。

しかし今回は、住宅ローンの借入金利が低いと感じたので、持っていた貯金を住宅ローンの頭金に充てずに頭金なしで住宅ローンを借入ました。万が一、住宅ローンを借りた後に頭金を増やせばよかったと思ったとしても、そのタイミングで一部繰り上げ返済は可能だったので貯金を使わずに住宅を購入することを試みました。

また、住宅ローンの借入金利は変動型固定型とあります。固定金利は変動金利よりも高くなる傾向がありますが、将来的に金利が変わることはないです。変動金利は固定金利より安いですが定期的に見直されるので、将来もしかすると固定金利よりも高くなる場合があります。

おったん
今後の支払いが一定額のほうが家計の計画が立ちやすい点から35年の固定金利を選択しました

中古マンションを購入するときの注意点

マンション探し

①頭金なしでも初期費用の現金が必要

頭金なしでマンションが販売されていると聞くと、現金の支払いはほとんどなく契約だけで住居を購入できるような気がしましたが、実際にはまとまった手持ちの現金が必要になります。

具体的には物件購入の申込みのタイミングで手付金が必要になります。この手付金の金額は、中古マンションでは売主の考え次第で、新築だと物件価格のおよそ5~10%がおおよその目安でした。例えば3,000万円のマンションを考えた場合、150万円から300万円の現金が必要になります。

実際にその他にも、引越し費用、引っ越すまで住んでいた賃貸の住宅費等の費用などのまとまった現金が必要でした。

不動産屋の人
こちらの物件を購入されたいのであれば、手付金として現金がこれだけ必要ですね
man_tobideruおったん
え!頭金0円でも現金がいるの!?

②住宅ローンの借入金額は「借りられる額≠返せる額」目安は手取りの20%以下

収入に応じて住宅ローンを借りられる金額は高くなっていきます。

しかし、住宅ローンを借入限度額は、必ずしも余裕を持って返済ができる額を示すものではないです。

目安は手取りの20%以下であり、それ以上になる場合は、頭金を追加する、もしくは返済計画をしっかりと考えておく必要があります。

③住宅にかかる固定費は住宅ローンだけではない

マンションにかかる住宅費用は、住宅ローンの月々の支払いの他にも管理費や積立修繕費、固定資産税、火災保険、インターネットの通信費などの固定費がかかります。

したがって、それらの費用を事前に確認して総合的に各物件を判断していかなければなりません。例えば、固定資産税は場所によって異なります。また、火災保険の支払いは戸建てとマンションで大きく異なりますし、マンションの場合はセキュリティの警備費用が管理費に含まれている場合があります。

万が一、住宅ローンの支払い額だけを考えて物件を探すと、購入してから月々の住宅にかかる固定費の支払いで大変な思いをすることになります。

おったん
実際に購入した物件はインターネットや部屋の警備の費用が管理費に含まれていました。

④洪水や津波、土砂災害などの危険性があるかどうか

物件を探していると、たまに明らかに相場よりも安いと感じる物件が見つかります。

売主が早く売りたい場合や、人気のない地域という理由も考えられますが、災害を受ける可能性があることも考えられるので注意が必要です。

国土交通省が運営する、「ハザードマップポータルサイト」で洪水や津波、土砂災害など、身の回りでどんな災害が起こりうるのか事前に確認しておくことをおすすめします。

⑤売主が「業者」か「個人」かで何が違うか確認しておきましょう

売主が「業者」か「個人」かで以下のような金銭面の違いがあるので注意が必要です。したがって、物件を見るときには、売主も考慮する必要があります。

  1. 売主が個人の場合は非課税となるので税金はかかりません。しかし、売主が業者の場合は消費税がかかります。数千万単位の消費税なので結構な額になります。
  2. 売主が業者の場合、壁紙の張替えや不具合がある場合は修繕行ってから販売されることがほとんどなので、部屋がきれいな状態で売られています。しかし売主が個人の場合、販売中でも売主が住んでいることや、現状渡しというのがほとんどなので、自分で修繕やリフォーム、清掃が必要になることもあります。
  3. 売主が業者か個人かで住宅ローン控除の限度額に違いがあります。業者から物件を購入するほうが控除額が大きいです。

また金銭面以外では、売主がまだ物件に住んでいる場合は、どのような状態で使用しているか、騒音・近隣住人の様子、周辺情報のことを聞くこともできるので、内見することができる場合には聞いてみることをおすすめします。

余談ですが、新築の戸建てやマンションの場合は、仲介手数料がかかりません。しかし、中古物件の場合は物件価格の3%程度の仲介手数料がかかります。物件の購入に必要なお金は条件によって様々なので、単に物件価格だけで比較することはできません。また、物件の購入価格に加え、住宅ローンの控除の限度額、維持費等を考慮しながら欲しいと思う物件を比較する必要があります。

実際に購入した中古マンションは個人の売主から現状渡しで購入し、その後リフォームを行いました。リフォームについては以下の記事にまとめていますので、参考にしてみてください。

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⑥配管について

物件の水道などの配管は、早いもので20年から30年で交換する必要があります。

配管を交換する場合は、交換のための工事に伴って床や壁を解体する必要があるので、場合によっては100万程度の工事費用がかかることもあるようです。

物件の購入前には、必ず事前に配管の種類を確認しましょう。また、寿命が短いタイプの配管の場合は、将来の配管交換の工事について予め納得できるかどうか検討すべきです。

⑦築年数と耐震基準について

賃貸であればいつでも引っ越しができるので、築年数をさほど気にすることはないですが、中古マンションを購入する場合は築年数に注意が必要です。

1981年に建築基準法が改正されて耐震基準の大幅な見直しが図られました。1981年以降に建てられた建物を「新耐震」、それ以前の建物を「旧耐震」と呼び、耐震基準が大きく異なります。

したがって、「新耐震」と「旧耐震」のどちらかの物件を事前に確認が必要です。地震が心配な方は特に注意をしましょう。

⑧漏れがないように内見をしましょう

中古マンションを購入する場合、部屋をくまなく内見することをおすすめします。

賃貸のように気軽には引っ越せなくなるので、何十年も住むことを考えて特に真剣に見ておく必要があります。

長期のライフスタイルを考慮しながらどの程度要望がカバーできていて、カバーできないことが妥協できるかどうか、事前に納得しておくことが大事です。

部屋の広さ間取り(収納を含む)、日当たりや風通し、生活動線、床や壁を叩いたときの音の響きなどは実際に物件の内見で事前にしっかりと確認しておくべきです

⑨購入後の点検は入念に行いましょう

中古マンションの場合、瑕疵の保証期間が新築に比べてとても短いです。

物件を購入した後、住み始めるタイミングで内見のとき以上に気を引き締めて部屋を確認しておきましょう。万が一不具合がある場合は、早急に不動産会社へ連絡するべきです。

私の場合、ベランダへつながるスライド式の窓の戸車が壊れており、保証期間中に気がつくことができませんでした。

一度サッシ屋さんに見積もってもらったところ、窓が通常よりも大きめであることから、点検だけでも数万円の見積もりでした。また部品交換が必要な場合は数十万の費用がかかると言われました。保証期間中であれば、売主が補償するはずだったので、残念な思いをしました。

物件を購入した後に屋内を点検することを忘れがちですが、中古マンションの場合は特に注意が必要です。

まとめ

この記事では、頭金なしで中古マンションを購入したので、購入した理由購入時の注意点を記事にまとめした。

中古マンションの購入にあたっては知らないことばかりでしたが、不動産会社の方に積極的に問い合わせて教えてもらいました。

購入する物件の条件によっても注意しなければならないポイントが違ってくるので、購入後に何かあっても納得できるようにしっかりと確認しておくと良いかと思います。

この記事が、「中古マンションってどうなの?」と思う方や、これから「中古マンションを購入したい!」と考えている方に参考になれば幸いです。

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